这两三年都是豪宅年。这是业内流行的说法。
近日，前恒大球星郜林，成功将侨鑫汇悦台豪宅卖出去了，江湖传说买家是歌手林子祥，总价高达1.298亿，郜林血赚近9000万，又刷新了今年广州二手大平层的价格。
同样，刚过去不久的国庆黄金周，广州的千万级大平层成交火热。例如只闻其声不见其貌的琶洲南TOD推出275㎡大平层，单价约12-13万/㎡，去化率超5成；万博YYDS越秀和樾府加推200-270㎡大平层，单价在6.8-7.2万/㎡，又卖了10多亿。
数据也能从一定程度上说明问题。
根据克而瑞数据显示，2021年广州合计成交一手千万住宅2802套，创下历史新高，年成交量首破2000套。
尽管今年楼市整体行情不乐观，但豪宅市场的热度依然不减，上半年广州一手千万住宅合计网签了1399套，按照目前进度，今年至少能追平！在价格上，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。
那到底是什么造就了豪宅热？
通俗说法，因为在全球宽松的金融政策下，豪宅产品具备稀缺，居住舒适度高，又能穿越市场周期等属性，被视为保值性极高的资产配置；而细化到广州市场，由于前两年楼市高热，开发商还没有暴雷，不少热门地块在招拍挂上被哄抢，导致大量高价地产生，最终迎来广州楼市高端化，不少项目迫于无奈定位为豪宅或者高端改善项目。
但在这些纪录的背后，雅姐总是在思考，有没有一种可能是因为千万豪宅、大平层产品真的真的太多了，只要基数足够大，概率再小也会发生……
大胆假设，小心求证，雅姐粗略地盘点了目前各区以大户型为主，且总价超千万的楼盘就超过20个。
天河：合景臻颐府、侨鑫汇景台、合生缦云、合景臻溋名铸
越秀：淘金半山豪庭、淘金半山御庭
荔湾：广船滨江上都、星河江缦、广州幸福湾
海珠：保利湖光悦色、保利海珠天郡，琶洲南TOD、中海映澜台、越秀天悦江湾
白云：富力富云山、粤海云港城、中国铁建·西派云峰、中海麓府、华润金沙瑞府
番禺：越秀和樾府、星河湾半岛、南天名苑
黄埔：华标峰湖御境、大壮名城
还没有算价格次一点点、大中户型夹杂的中海保利朗阅、中海观云府、中海观澔府等等改善型楼盘。
正因为竞争如此激烈，除了个别像琶洲南TOD这些爆款外，其实大部分豪宅都放低了身段，并没有想象中那么贵。
例如近日，位于牛奶厂板块的合生缦云爆出将以7字头的价格开盘，虽然只有2楼140㎡四房是这个价位，其他楼层和产品均在8字头，但对比10万+的吹风价，确实足够惊喜。
一路之隔的合景臻颐府，今年6月也曾推出特价单位8.5-9万/㎡左右，虽然后来价格回调了一点，但已经比12-14万的初始价亲民了不少。此外，琶洲南豪宅保利湖光悦色国庆也推过特价单位，900多万买131㎡四房，还送金条、手机、管理费等。
种种迹象表面，市面上的大平层也并非高不可攀。
成交数据最有说服力。
雅姐翻阅了今年以来推售的大平层项目，发现去化情况也并没有开发商宣称的那么“理想”。其中最让人震惊的是星河江缦，开售4个月只网签了2套。
为了开门红，项目首推5栋楼王，16层高小高层，距离江仅90米，户型面积235㎡，价格7.9-8.9万元/㎡，另有其它楼座的179㎡、207㎡单位，售价6-8万，每套总价都过千万。
平心而论，从景观资源的角度看，星河江缦在目前的豪宅市场上是很有竞争力的，三江汇聚，视野非常开阔。但拉胯的是周边的氛围感，都说有钱人的朋友都是有钱人，豪宅的邻居也得是豪宅或者是所谓的总部经济，但目前进出小区只有一条坑坑洼洼的小路，沿路均是破破旧旧的房子，这样的看房体验相信没到达项目之前，就已经劝退了不少有钱人。再研究一下白鹅潭的竞品，广船滨江上都是大盘，小区规划和周边城市界面更值得期待；广州幸福湾依托医药港的资源，客户群体有一定支撑；星河江缦自然在板块竞争当中完全占下风。
尽管如此，广船滨江上都和广州幸福湾也不过是矮子里面的高佬而已，前者大平层产品去化率12%，后者去化率15%，都难说合格。
再看姿态放得比较高的侨鑫汇景台，开售半年多也只签约了44套单位，去化率14%。客观说，汇景台的景观资源上并不占优，主打的是圈层资源，汇景的老业主回购，但如果和琶洲TOD相比，板块概念也弱了一个档次，更重要的是死活不降价，老业主资源消耗了一波之后，就没有然后了，实乃高处不胜寒啊。
而一度降价的合景臻颐府，去化率也不理想，目前仅签约了19%。这个或多或少与买家对开发商的信心不足有关，如今合生缦云又加入了战场，恐怕只会更难。
相对好的是粤海云港城，作为白云新城目前位置最好的楼盘，地块总建面为约73万㎡，高于白云新城过去5年土地出让的总建面，板块内几近没有同等体量地块，而且集商业、写字楼、住宅、公寓等多种业态，地段规模颜值兼具，主推140-270㎡四到五房，售价8.5-10万元/㎡，开售3个月去化率43%，成绩不错。而火爆的琶洲南TOD，目前推出的产品网签已接近7成，考虑到有些客户要倒腾购房资格延迟网签，这个成绩算是相当可以了。
在售的大平层已经如此卷了，后来者还源源不断。
不妨看看广州楼面地价TOP10的地块，除了已经售罄的时代大家和首开龙湖·天奕，以及中海江泰路地块打造的是小户型外，其他7个在售或者即将开发的都是大户型，假以时日，竞争将进一步白热化。
那么，接下来大平层的出路是什么？
无非就是降价，或者等市场回暖，前者主要是吸引一些改善型买家垫垫脚可以买，但消化的多是144㎡以下的产品，真正200-300㎡的大平层，小恩小惠对于有钱人来说触动力不太够。如果是等市场回暖，恐怕要看开发商实力能不能熬得住。
你认为大平层后续将怎样走，欢迎留言讨论~~~
